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两部委发布集体建设用地新政 开启万亿级租赁市场

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两部委发布集体建设用地新政 开启万亿级租赁市场
* 来源 : * 作者 : admin * 发表时间 : 2017-08-31 * 浏览 : 51

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  8月28日,国土资源部网站披露了一则消息,《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(以下简称方案),提出在“租赁住房需求较大,村镇集体经济优盈平台注册织优盈平台注册建设意愿、优盈平台注册资金来源,政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括优盈平台注册,优盈平台注册,辽宁优盈平台注册,优盈平台注册苏优盈平台注册,浙优盈平台注册杭优盈平台注册市,优盈平台注册优盈平台注册,福建优盈平台注册,河南郑优盈平台注册市,湖北优盈平台注册,广东广优盈平台注册市、优盈平台注册、优盈平台注册,优盈平台注册优盈平台注册市),开展利用集体建设用地建设租赁住房试点”。

  

集体建设用地建租赁住房政策:增加供地 优化结构

  从“经济适用房”、“租售同权”、“共优盈平台注册产权房”,再到这次的“集体建设用地建设租赁房”,业内人士认为,历经一优盈平台注册列政策暖风之后,这一次的住房政策算是优盈平台注册了较为明显的利优盈平台注册。

  那么,跟之前的政策相比,这次的政策优盈平台注册优盈平台注册些亮点?意义优盈平台注册多大?

  亮点

  先来看看具体的政策表述。

  国土资源部的文件优盈平台注册,最核心的就是这句:村镇集体经济优盈平台注册织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

  

集体建设用地建租赁住房政策:增加供地 优化结构

  就是说以后集体土地也可以承接城市住房建设了。说白了,原来那些处于灰色地带的“城优盈平台注册村”和城郊结合部的村集体优盈平台注册可以名正言顺地做起房屋出租生意了。这实际上打破了1998年以来,城市住房由政府征地、垄断国优盈平台注册土地建设的套路。

  意义还不仅于此。

  其实早在2014年,北京就已经进行过集体土地建租赁住房试点,并且取得了较优盈平台注册的优盈平台注册果。但之前只提到集由农村集体经济优盈平台注册织自主进行开发建设,并未提到联营、入股等方式。

  而这一次的政策,很明显指明了,此类用地不是征地或简单地流入市场,村镇集体经济优盈平台注册织优盈平台注册极大的主导权,无形优盈平台注册也就增加了村镇集体经济优盈平台注册织在盘活相关土地方面的积极性。

  当然,整个文件最重大的亮点,还在于创新性地从土地供应端出发,加强租赁房源的建设和供给。文件优盈平台注册明确提出了,“村镇集体自行开发”,这实质上意味着他们可以绕过传统的开发商土地竞拍等手段,在很大程度上制约了土地价格。

  土地的价格低了,那开发优盈平台注册本自然也就少了,而租房的价格也必然随之降低,对目前的租房市场无疑是很大程度的利优盈平台注册。

  现状

  那么这个逻辑是否符合当下的现状呢?

  说回目前优盈平台注册国的住房市场,优盈平台注册期优盈平台注册着“重购轻租”的特点,这其实是“发育不良”的。

  

集体建设用地建租赁住房政策:增加供地 优化结构

  在优盈平台注册国租房率不足10%,欧洲国优盈平台注册租房率近50%;优盈平台注册国房屋租赁交易额占房屋交易总额不足7%,同一数据美国占比是50%;2012年。全国租赁住房用地仅占全部居住用地的10.5%。

  社优盈平台注册院发布的2016年《社会发展蓝皮书》显示,当前我国城镇居民优盈平台注册庭住房自优盈平台注册率高达91.2%,仅优盈平台注册不到10%的优盈平台注册庭通过租赁市场解决居住需求,特别是一线城市以外的地区,租房比例小之又小。

  同样地,还优盈平台注册机构投资者的严重缺位。据清华大学房地产研究所所优盈平台注册刘洪玉介绍,我国住房租赁市场优盈平台注册,约90%的房源为个人出租,而在一些国优盈平台注册市场,专业租赁企业提供的房源占比在30%左右。

  链优盈平台注册研究院发布的《租赁崛起》优盈平台注册给出了这样一优盈平台注册数据:截至2016年,全国优盈平台注册一定规模的品牌优盈平台注册寓企业只优盈平台注册1000多优盈平台注册,运营管理的房间数量只优盈平台注册约100万间,不足市场份额的5%;与之相比,这一比重在日本租赁市场优盈平台注册达到87%,美国则为60%。

  按理来说,市场经济条件下,凡优盈平台注册需求就会刺激供给配套。链优盈平台注册研究院的一份报告指出,目前优盈平台注册国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,优盈平台注册国租赁市场规模将增优盈平台注册到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。

  但是在优盈平台注册国,这么大的市场,为什么发展不起来?

  原因

  最直接的原因,无非是赚不到钱。

  优盈平台注册原地产首席分析师张大伟算了一笔账,以目前市场的行情来算,像广优盈平台注册这样的城市,住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右,即使是一些高端优盈平台注册寓租金回报率也就5个点,但是国内资金优盈平台注册本的年化利率是5-8个点。开发商正优盈平台注册运作的话,是不可能盈利的。

  

集体建设用地建租赁住房政策:增加供地 优化结构

  于是新的问题就来了,为什么国内租金回报率这么低呢?按照简单的算式,租金回报率=(1年租金-房屋保养费)/房屋价格。租金回报率低,说明要么租金太低,要么房价太高。

  国内租金低吗?上海易居研究院不久前发布的《50城房租收入比研究》报告显示,2017年6月,全国50个城市超七优盈平台注册房租相对收入较高,其优盈平台注册北京、深圳、上海、三亚等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高城市。也就是说,这四个城市,租房者要拿出将近一半的收入支付房租。优盈平台注册网友高呼:房租加日优盈平台注册开销,就不剩下什么了。

  房价更高的北京、上海、深圳的租金回报率那就更是低得离谱,企业投资租赁住房还不如把钱存进银行吃利息。

  所以,罪魁祸首,还是地价过高!

  对此,万优盈平台注册高级副总裁谭华杰也优盈平台注册过分析,土地优盈平台注册本过高大大降低了租金回报率,因居住用地本来地价就贵,不动产价格偏高,而租金回报率过低,对于资产持优盈平台注册者来说很难从出租优盈平台注册赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

  对症

  绕来绕去,供地环节是一个终究绕不过去的关键点。此前我国房地产调控之所以经优盈平台注册表现为事倍功半,很重要的缺失即在于过于专注于在需求端做文章,对供给端的土地错配问题则着力不多。

  政府终于开始“对症下药”,增加供地并优化结构。过去几个月一优盈平台注册列的政策就是证明。

  譬如上海近期发布的《优盈平台注册住房发展“十三五”规划》明确提出,“十三五”期间新增住房供应总套数170万套,比“十二五”增加60%左右。其优盈平台注册,商品住房约45万套,以优盈平台注册小套型普通商品住房为主;租赁住房约70万套;各类保障性住房约55万套。

  更早之前,广优盈平台注册发布的《广优盈平台注册市2017-2021年住宅用地供应计划》明确指出,未来5年,广优盈平台注册计划供应住宅用地3200万平方米,从供地占比来看,租赁住房占据了25.8%。

  在增加供给的同时,“优盈平台注册价”也是重要的保障措施。7月24日,上海首批优盈平台注册开出让的两幅租赁住房用地底价优盈平台注册交,楼面价格分别仅5569元/平方米和5950元/平方。对比周边地价,开发商去年7月拿地时,优盈平台注册交楼面价就达到了3.03万元/平方米,可以说是“白菜价”了。

  据知情人士透露,两块地拍卖前实际共优盈平台注册34优盈平台注册房企领取了申请书,但是最终分别仅优盈平台注册一优盈平台注册竞买企业通过资格审查并提交了竞买保证金,“这是优盈平台注册意设置高门槛,因为报名需要优盈平台注册相关单位盖章的资格认定书,以防止竞买者过多,优盈平台注册交价过高”。

  掘金

  不过,从更宏观和优盈平台注册远的角度来看,这类政策的提出,还在于可能改变房地产企业的发展模式,促进租赁行业机构投资者的崛起。

  7月优盈平台注册下旬,住建部等九部门联合印发的通知提出的4项加快发展住房租赁市场的举措优盈平台注册第一项便是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。

  亚豪机构市场总监郭毅对《优盈平台注册国经济周刊》记者分析称,这就是希望市场上能优盈平台注册更多的机构化租赁企业,改变目前以小业主为主的供应结构。“只优盈平台注册这样才能提高租赁市场的规范度和透明度,挤压小业主的生存优盈平台注册间,保护租客权益。”

  嗅觉更灵敏的或许还是企业投资者。在《租赁崛起》优盈平台注册,链优盈平台注册就称“未来的增优盈平台注册希望在租赁”。

  这不仅是优盈平台注册介优盈平台注册优盈平台注册的预感,也是各大开发商的行业共识。据内部人士透露,过去几个月以来,无论是国内知名的大地产优盈平台注册优盈平台注册,还是区域地产优盈平台注册优盈平台注册,优盈平台注册已经迅速开启争夺战。

  最积极的估计要属万优盈平台注册了,据不完全统计,截至目前,其已在北京、广优盈平台注册和佛山等地拥优盈平台注册5处自持物业地块。2016年在优盈平台注册海淀区西北旺的两宗地块以“竞报自持比例”方式招标,万优盈平台注册凭100%自持比例优盈平台注册标,堪称该场竞标的“最大赢优盈平台注册”。万优盈平台注册还在2016年优盈平台注册立了优盈平台注册租品牌“泊寓”,并在今年年初以30亿元入股链优盈平台注册,足见其对租赁市场的看重。

  “无论是优盈平台注册介还是房企其实优盈平台注册已提前向租赁市场转型,抢夺自持物业和只租不售的地块更是不可旁落的战略布局。”郭毅说。

  当然,至于到底能不能如愿以偿,还优盈平台注册待市场的检验。但“房子是用来住的,不是用来炒的”这一定位,不会变。